Grondbeleid

De nota Grondbeleid dient als kader voor de besluitvorming over ruimtelijke projecten en de manier waarop gebruik wordt gemaakt van grondbeleid en de bijbehorende instrumenten. Een en ander in het licht van de ruimtelijke opgave voor de komende jaren. De nota Grondbeleid dient als beleidskader voor sturing en controle.

keuze type grondbeleid
Om de regierol vanuit de gemeente te kunnen waarborgen en publieke doelen te kunnen realiseren is een goed doordachte vorm van grondbeleid en de keuze van het juiste grondbeleidsinstrumentarium van belang. Deze keuze is afhankelijk van ambities, tijd, middelen en beschikbare capaciteit. De keuze voor actief strategische grondverwerving zal dan ook selectief moeten worden toegepast. Hiermee wordt invulling gegeven aan de aanbeveling van de rekenkamercommissie om grondbeleid op maat te maken. De beleidslijn voor het te voeren grondbeleid luidt als volgt:

1. In principe voert de gemeente faciliterend grondbeleid. Hierbij laat de gemeente zoveel mogelijk aan de marktpartijen over en voert de gemeente slechts de publiekrechtelijke taken uit.
2. Bij particuliere ontwikkelingen, waarbij de gemeente voorzieningen moet treffen van openbaar nut, is de gemeente in beginsel wettelijk verplicht een exploitatieplan vast te stellen om de door de gemeente te maken kosten te kunnen verhalen. In beginsel, omdat de gemeentelijke inzet erop gericht is om met desbetreffende marktpartijen realisatieovereenkomsten (anterieur) te sluiten met hierin opgenomen afspraken over de te leveren financiële bijdragen in openbare voorzieningen (zie ook onder het kopjeruimtelijk beleid en grondbeleidhieronder).
3. Hilversum kiest eventueel voor selectief actief grondbeleid daar waar marktpartijen niet in staat zijn, dan wel niet bereid zijn, een actieve rol te vervullen. De volgende criteria/vragen spelen een rol:

              Doel:                     Wat wil de gemeente bereiken?
              Invloed:                Welke betrokkenheid is gewenst?
              Capaciteit:           Wat kan de gemeente aan?
              Rendement:        In hoeverre is het rendement van de ontwikkeling van belang?
              Risico:                   In welke mate kan de gemeente risico lopen (weerstandsvermogen)?
              Grondbezit:         Welke grondpositie heeft de gemeente (of kan zij krijgen)?

4. Strategische aankopen in het kader van actief grondbeleid vinden plaats voor zover deze passen binnen de door de raad vastgestelde kaders.
5. Indien, op basis van een zorgvuldige en objectieve afweging, gekozen wordt voor actief grondbeleid voor een bepaalde locatie, dan is minnelijke verwerving het beleidsuitgangspunt.
6. Indien het niet mogelijk blijkt om gronden langs de minnelijke weg te verwerven, zijn onteigening of het vestigen van voorkeursrecht op basis van de wet voorkeursrecht ook toe te passen instrumenten.

risico’s, herziening,  actualisering, rapportages
Het voeren van grondbeleid brengt risico’s met zich mee. De gemeente Hilversum heeft haar beleid ten aanzien van risicomanagement en weerstandsvermogen opgenomen in haar Nota “Risicomanagement en weerstandsvermogen Hilversum 8 maart 2007”. Dit beleid is in de Nota Grondbeleid aangevuld door het benoemen van de belangrijkste risicofactoren en het benoemen van de mogelijkheden tot beperken van de risico’s en de bijsturingsmogelijkheden. De gemeente Hilversum kiest hierbij voor een actief risicomanagement door de uitgangspunten van het plan en de bijbehorende grondexploitaties te monitoren en zorgvuldig bij te stellen. Dit kan gedurende het planontwikkelingsproces. De grondexploitatie wordt vervolgens voor gewijzigde vaststelling aan de raad aangeboden.

Van eenherzieningvan een grondexploitatie is sprake indien de raming wijzigt als gevolg van (majeure) beleidswijzigingen. Het gaat hierbij om de majeure afwijkingen van de vastgestelde uitgangspunten van de plannen (bijvoorbeeld bij majeure afwijkingen van het plangebied of het te realiseren programma).
Naast herzieningen (voor individuele grondexploitaties) kent Hilversum ook een jaarlijkseactualisering, waarbij alle grondexploitaties, op basis van ongewijzigd beleid, technisch worden bijgesteld (planning, prijspeil, marktomstandigheden en overige aanpassingen). Hierbij worden onder andere ook de ramingen van verwervingen en saneringen geactualiseerd.

Tot en met 2010 werden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd en werd de raad op basis van een beperkte stand van zaken geïnformeerd over de meer beleidsmatige en inhoudelijke voortgang van de lopende planontwikkelingen. In 2010 heeft de raad besloten dat de raad tweemaal jaarlijks geïnformeerd wenst te worden over de actuele ontwikkelingen. Dit krijgt zijn beslag via; a) de jaarlijkse actualisatie en b) tweemaal per jaar een inhoudelijke toelichting op de stand van zaken. Bij raadsinformatiebrief (RIB 2012-20) hebben wij u geïnformeerd over de frequentie van deze laatstgenoemde inhoudelijke toelichting (Voortgangsrapportage Projecten) die wij om redenen van beperkte capaciteit teruggebracht hebben tot 1 voortgangsrapportage in de 2e helft van elk jaar.

Voor iedere grondexploitatie is een risico- en kansenanalyse opgesteld. Jaarlijks wordt deze bijgesteld en bij de presentatie van de actualisering toegelicht. Het saldo van de risico’s en kansen wordt becijferd. De uitkomst heeft echter geen directe invloed op de jaarrekening. Het saldo is vooral bedoeld om te bepalen of de gemeente aanvullende financiële maatregelen moet nemen om potentiële financiële tegenvallers te kunnen opvangen.

voorzichtigheidsprincipe
Omdat in de grondexploitaties forse bedragen omgaan, die een beslag leggen op gemeentelijke middelen, en omdat de grondexploitaties meerdere boekjaren bestrijken, wordt budgettair-technisch voorzichtig te werk gegaan:

1. Het te verwachten verlies van nadelig af te sluiten grondexploitaties nemen we direct in het lopend boekjaar door het verlies tegen contante waarde af te dekken in de “voorziening planexploitaties”;
2. de verwachte winst van voordelig af te sluiten grondexploitaties nemen we pas op het moment, dat deze winst zeker is. Dit is niet noodzakelijkerwijs op het moment c.q. in het jaar dat de grondexploitatie wordt afgesloten. Winstneming kan ook tussentijds geschieden.
3. (tussentijdse) winstnemingen van voordelig (af te sluiten of) afgesloten grondexploitaties maken geen  deel uit van hetreguliere resultaatop de gemeentelijke exploitatierekening, evenmin als de winsten op de verkoop van niet-strategisch bezit.

Tussentijds winstnemingen:
Met inachtneming van het realisatiebeginsel dient tussentijds winst nemen als volgt te geschieden.

Bij het vaststellen van de grondexploitaties 2008 d.d. 13 november 2008 heeft u gekozen voor de
gewijzigde beleidslijn van tussentijds winst nemen. Dit heeft tot gevolg dat, op basis van consistent
beleid, voortaan in alle zich daartoe lenende gevallen tussentijds winst genomen moet worden.

Voor alle duidelijkheid, er wordt tussentijds winst genomen indien:

• Er een betrouwbare en actuele kostprijsberekening aanwezig is.
• De opbrengsten voldoende zeker zijn, dat wil zeggen dat er geen belangrijke verkopen meer moeten plaatsvinden en dat geen ontbindende voorwaarden zijn opgenomen in het verkoopcontract. (Aanwezigheid van ontbindende voorwaarden in het verkoopcontract heeft tot gevolg dat de opbrengsten nog niet voldoende zeker zijn.)
• De nog te maken kosten op een verantwoorde wijze kunnen worden toegerekend aan het gerealiseerde en niet-gerealiseerde deel van de grondexploitatie.

Daarbij wordt een voorzichtigheidspercentage van 75 % aangehouden hetgeen inhoudt dat van de
geprognosticeerde winst 75 % wordt genomen. Als niet aan één of meer van deze voorwaarden
wordt voldaan, dan is de situatie duidelijk en moet de winst volledig verantwoord worden in het
boekjaar waarin de grondexploitatie is gerealiseerd. Dit wordt de ‘completed contract’-methode
genoemd: winstneming bij afsluiting van de grondexploitatie.

voorziening planexploitaties
Bij de actualisering van de grondexploitaties wordt o.a. het totale te verwachten verlies van alle grondexploitaties berekend. Dit verlies moet in de komende jaren kunnen worden gedekt op de momenten dat we de betreffende grondexploitaties afsluiten. Hiertoe hanteren we de volgende werkwijze:
Omdat het totale verlies niet in één keer optreedt, maar in de jaren dat we de betreffende verliesgevende grondexploitaties afsluiten, berekenen we dit verlies tegen contante waarde; dat wil zeggen de waarde van dit verlies in dit boekjaar. Door jaarlijkse rentetoevoegingen stijgt deze waarde tot het vereiste eindwaardeniveau van het verlies op het moment van afsluiten van de betreffende verliesgevende grondexploitatie. Zonder mee- en tegenvallers in de verliesgevende grondexploitaties volstaat dus een jaarlijkse rentetoevoeging aan de voorziening planexploitaties. Deze rentetoevoeging nemen we jaarlijks in de begroting op.

grondprijsbeleid
De nota Grondbeleid geeft inzicht in de wijze waarop, binnen de bestaande markt, grond wordt aangekocht, ontwikkeld en verkocht. Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de gemeente grond in eigendom heeft gaan gepaard met een grondexploitatie. Daarbij is de grondprijsbepaling van belang. Het grondprijsbeleid van de gemeente Hilversum wordt met ingang van 2011 in de vorm van een Memo Grondprijzen jaarlijks geactualiseerd.

uitgiftebeleid
Het grondbeleid is erop gericht om alleen strategische locaties in eigendom te hebben. Gronden en panden, die als strategisch worden aangemerkt en waarvoor voor de middellange termijn nog geen planontwikkelingsproces is opgestart, worden beheerd.

Alle overige gronden en panden worden in principe verkocht. Gronden, waarbij de gemeente door middel van privaatrechtelijke wijze regulerend wenst te blijven, worden in erfpacht uitgegeven. Bij de keuze voor uitgifte in erfpacht gaat de voorkeur uit naar de methode waarbij het canon  'voor eeuwig´ wordt afgekocht. Hiermee blijft erfpacht als sturingsinstrument wel behouden, maar vervalt het meer ideologische argument dat de waardestijging van de grond aan de gemeenschap moet toevallen.

De gemeente houdt bij het afstoten van niet-strategisch bezit rekening met prijsvorming en marktontwikkeling. Ondanks het aantrekken van de woningmarkt verloopt de verkoop van het nog resterende niet-strategische bezit langzaam. De voornaamste reden hiervan is dat het restant aan niet-strategisch bezit minder courante panden betreft met een slechte staat van onderhoud.
De onderhoudstoestand vergt behoorlijke investeringen voor nieuwe kopers. Verder worden diverse panden gebruikt door meerdere huurders, hetgeen in zijn algemeenheid de panden minder courant maakt. Een ander deel van het niet-strategisch bezit betreft groenstroken, snippergroen, terreintjes en andere braakliggende gedeeltes van, met name, buitengebied.

Vastgoed (panden en gronden) staat tegen verkrijgingswaarde minus afschrijvingen op de balans. Wanneer dit vastgoed verkocht gaat worden in het kader van de verkoop niet-strategisch bezit, dan dient de geraamde verkoopopbrengst gebaseerd te zijn op een actuele taxatiewaarde.

niet in exploitatie genomen gronden (niegg)
Binnen de gemeente Hilversum is een aantal percelen grond opgenomen onder de categorie niet in exploitatie genomen gronden (niegg), dit zijn strategische gronden. Op het moment dat een perceel grond aan deze categorie niegg wordt toegevoegd, ligt hieraan -conform BBV-voorschrift- een raadsbesluit ten grondslag. Daarbij geldt dat het voornemen bestaat dat om deze gronden binnen 15 jaar strategisch te ontwikkelen.

Deze niegg worden gewaardeerd tegen historische kostprijs vermeerderd met vervaardigingskosten.
De boekwaarde mag op basis van wettelijke voorschriften  (BBV) niet hoger zijn dan de marktwaarde van de te verwachten bestemming van betreffende gronden.
Indien de boekwaarde de toekomstige marktwaarde overstijgt vindt daarom afwaardering plaats ten laste van het resultaat.

Om een inzicht te krijgen in de marktwaarde van de niegg wordt  jaarlijks 25% van de niegg getaxeerd door externe deskundigen.
Op basis van het prijsverloop van de afgelopen jaren achten wij een taxatie 1 maal in de 4 jaar voldoende.
Indien er tussentijds aanwijzingen zijn voor een duurzame waardevermindering zal jaarlijks taxatie plaatsvinden.

Voorzichtigheidshalve en in goed overleg met de accountant, schrijven wij rente en gemaakte kosten niet bij op de boekwaarde (activeren).
Pas op het moment dat er een grondexploitatie door de Raad is vastgesteld zullen rente en kosten worden bijgeschreven op de boekwaarde. Op dat moment verhuist de niegg naar de categorie Onderhanden werken grondexploitaties

selectie van marktpartijen
Wat betreft de selectie van marktpartijen worden ter verbetering van de transparantie in principe alle plannen met betrekking tot strategische gronden in concurrentie aangeboden met uitzondering van de plannen, waarvoor bij vaststelling van de nota Grondbeleid al een formele overeenkomst of een andere pré-contractuele relatie is aangegaan. De selectiemethode, die we hanteren, is afhankelijk van de omvang van het plan en het moment waarop een ontwikkelaar wordt geselecteerd. Er wordt pas tot selectie van marktpartijen overgegaan, nadat er duidelijkheid is over de wijze van aanbesteding. Daarnaast vindt selectie plaats op basis van te formuleren selectiecriteria waaronder het grondbod.

ruimtelijk beleid en grondbeleid.
Vóór 1 juli 2008 ontbraken noodzakelijke adequate publiekrechtelijke instrumenten voor verevening van kosten. Het sinds 1 juli 2008 bestaande wettelijke kostenverhaalstelsel van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), in de praktijk aangeduid met “Grondexploitatiewet”, biedt voor het voeren van faciliterend grondbeleid actieve sturingskansen. Op grond van de Grondexploitatiewet heeft kostenverhaal in combinatie met de koppeling aan ruimtelijke plannen en besluiten een verplichtend karakter. De gemeente mag niet afzien van kostenverhaal. Tot het moment van vaststelling van een bestemmingsplan kunnen (niet openbare) onderhandelingen plaatsvinden tussen de gemeente en marktpartijen op basis waarvan partijen een anterieure overeenkomst kunnen sluiten over kostenverhaal. Komen partijen er niet uit, dan verplicht de wet de raad naast het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, omdat het kostenverhaal niet ‘anderszins verzekerd’ is. De gemeentelijke inzet is erop gericht het kostenverhaal te verzekeren middels het sluiten van anterieure overeenkomsten.

Niet alleen bestemmingsplannen maar ook de structuurvisie heeft een directe relatie met grondbeleid. Een structuurvisie kan de basis vormen voor het sluiten van anterieure overeenkomsten. Daarnaast is een structuurvisie verplicht om eventuele ‘bovenplanse’ kosten te verhalen. Ook vormt de structuurvisie  een basis om het voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te kunnen vestigen.

In de structuurvisie zijn ruimtelijke keuzevraagstukken behandeld gericht op de komende 20 jaar. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid op gebied van wonen, werken, voorzieningen, groen, infrastructuur enz. De structuurvisie is het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen.

6.7.2 Uitvoering grondbeleid 2015

rapportages
De raad heeft het memo grondprijzen 2015/2016 op 14 oktober 2015 vastgesteld.

De jaarlijkse actualisatie grondexploitaties heeft de raad op 13 mei 2015 vastgesteld.

Op 16 december 2015 heeft de raad de jaarlijkse Voortgangsrapportage Projecten via raadsinformatiebrief (RIB 287735) ontvangen. De grondexploitaties maken daar onderdeel van uit.

grondexploitaties
Per 1 januari 2015 waren er elf lopende grondexploitaties. In 2015 zijn de winstgevende grondexploitatie Laapersveld restkavel en de verlieslatende grondexploitaties Vijf Veren, ten Boomstraat, en het Paardenplein afgesloten, zodat er per 1 januari 2016 nog zeven grondexploitaties open zijn.
Van de zeven grondexploitaties per 1 januari 2016 zijn er drie verlieslatend en vier winstgevend.

Zes van de zeven grondexploitaties worden geactualiseerd, één grondexploitaties worden herzien.

De contante waarde per 1 januari 2016 van de vier verliesgevende grondexploitaties bedraagt € 5,0 mln en is opgenomen in de voorziening grondexploitaties.

De in 2016 lopende winstgevende grondexploitaties zullen naar verwachting € 2,9 mln winst genereren.

Winsten
Conform de begroting 2015 is de grondexploitatie Laapersveld restkavel afgesloten.
De grondexploitaties Kapperschool en Lage Naarderweg/Crailoseweg zijn niet volgens de begroting 2015 afgesloten, de winsten uit deze grondexploitaties zullen op een later tijdstip genomen worden.
Een en ander is in het Raadsvoorstel Actualisatie grondexploitaties 2016 nader  toegelicht.

1. De winst van de grondexploitatie Kapperschool kon niet worden genomen omdat niet alle grondverkopen hebben plaatsgevonden, hetgeen een vereiste is voor het nemen van winst op een grondexploitatie. Dit heeft een nadelig effect op het jaarresultaat van € 708.000,-. De winst zal conform de actualisatie grondexploitaties 2016 in 2016 genomen kunnen worden.
2. De grondexploitatie Laapersveld Restkavel is met een winst van  € 559.000,- afgesloten. Dit is          € 35.000,- hoger dan was begroot voor 2015.
3. Het voordelig saldo van de grondexploitatie Lage Naarderweg/Crailoseweg kon niet worden genomen omdat de grondverkopen nog niet hebben plaatsgevonden, hetgeen een vereiste is voor het nemen van winst op een grondexploitatie. Dit heeft een nadelig effect op het jaarresultaat van             € 54.000,-. De winst zal conform de actualisatie grondexploitaties 2016 in 2016 genomen kunnen worden.

Arenapark
De grondexploitatie Arenapark is in 2013 winstgevend afgesloten. Bij het afsluiten is er een transitorische post gevormd ten behoeve de afrondende werkzaamheden van het Arenapark. De hieronder liggende verplichtingen zijn komen te vervallen. Als gevolg hiervan valt de transitorische post ad € 3,7 miljoen vrij ten gunste van het rekeningresultaat 2015.

Verliezen

1. De verlieslatende grondexploitatie ten Boomstraat is minder verlieslatend afgesloten dan was begroot. Het verlies wordt ten laste gebracht van de Voorziening planexploitaties. Omdat het verlies lager uitvalt dan begroot kan een bedrag van € 73.000,- uit de voorziening planexploitaties vrijvallen ten gunste van het rekeningresultaat 2015.
2. De verlieslatende grondexploitatie Paardenplein is afgesloten met een verlies van € 692.000,-. Omdat in de voorziening planexploitaties een bedrag aanwezig is van € 507.000,- ter dekking van het verlies komt een bedrag van € 185.000,- ten laste van het jaarresultaat 2015. Een en ander zoals besloten in de raad van 27 januari 2016.
3. De verlieslatende grondexploitatie de Vijf Veren is minder verlieslatend afgesloten dan was begroot. Het verlies wordt ten laste gebracht van de voorziening planexploitaties. Omdat het verlies lager uitvalt dan begroot kan een bedrag van € 43.000,- uit de voorziening planexploitaties vrijvallen ten gunste van het rekeningresultaat 2015.

gronduitgifte: verkoop/ erfpacht
In 2015 is geen grond in erfpacht uitgegeven. Verkoop van gronden heeft plaatsgevonden via de volgende grondexploitaties:

• Anna’s Hoeve
• Winkelcentrum Kerkelanden
• Egelshoek
• Kapperschool
• Vijf Veren

exploitatieplannen / anterieure overeenkomsten
De gemeente is in beginsel verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Hiervan kan worden afgezien indien de door de gemeente te maken kosten anderszins verzekerd zijn. Tot op het moment van schrijven (januari 2014) heeft de raad van Hilversum nog geen enkel exploitatieplan vastgesteld. Bij alle betreffende bestemmingswijzigingen is het gelukt om met gebate grondeigenaren afspraken te maken omtrent kostenverhaal.
Ten behoeve van Monnikenberg is in 2012 een anterieure overeenkomst afgesloten.

Verkoop niet strategisch bezit
De verkopen niet strategisch bezit bedroeg in 2015 een bedrag van€ 1.625.374.
Dit betekent een voordelig verschil met de begroting van € 825.374. (begroot was € 800.000,-)

De verkopen zijn als volgt onder te verdelen:
Verkoop oneigenlijk gebruik gemeentegrond            € 17.623
Verkoop niet strategische panden                                 € 780.599
Verkoop niet strategische gronden                               € 827.152
Totaal                                                                                   € 1.625.374

Een toename van het aantal verkochte panden en gronden leidt tot een toename van advies- en uitvoeringskosten. Inbegrepen zijn onder andere de kosten voor makelaars en notarissen, en overige juridische kosten (o.a. advocaten) en het afboeken van de boekwaarde van de betreffende bezittingen en kosten voor bodemonderzoek en kadastrale gegevens.
Het gaat om een totaalbedrag van€ 95.509,-.

Bij de gerealiseerde opbrengst is de verkoop van de parkeerplaats aan de Koninginneweg 14 inbegrepen. Aan de raad zal, conform de besluitvorming, worden voorgesteld om deze verkoopopbrengst bij de jaarrekening ten gunste te brengen van de reserve Huisvesting DHI.
Per saldo resulteert er een voordelig resultaat van € 1.529.865 voor het jaar 2015 hetgeen€ 729.865,-voordeliger is dan begroot.